NY賃貸に関する法律が大幅改正

ニューヨーク州では、今年6月に賃貸に関する法律が大幅に改正されました。多くの改正点は Rent-stabilized(レント・ステイビライズド)アパートメントという、家賃の上昇が制限された賃貸住宅を対象としていますが(といっても新旧多数あります)、全ての賃貸契約を対象とする改正もあります。

最もインパクトが大きい変更が次のものです。この他の改正点は借り手に有利ですが、これは一部の借り手の選択肢を奪う結果になりました。

(1) 敷金の預け入れや家賃の前払いは、合計家賃1か月分までに制限
(注:前払いとは、契約時から2か月目以降の家賃のことです)

従来、米国での年収が審査基準に満たない方や、収入のない学生の方でも、敷金を家賃1か月分より多く支払ったり、家賃を半年から1年分前払いすることで入居できる物件が多数存在しました。クレジットヒストリーがない方にも同様のことが求められる物件もありました。しかし、今回の改正によってそういったことが禁止されました。

高品質でも年収やクレジットの要件が緩い賃貸物件は、存在しますがかなり少数です。また、家賃が安い物件を探せば審査が甘くなるということもありません。


残された方法は、米国在住の保証人を使うか保証会社を使うことですが、前者は日本から渡米される方の殆どには不可能で、後者は審査を通っても費用がかかります。

良い改正点としては、次の3つが挙げられます。

(2) 敷金は退去後14日以内に返還 

従来、敷金の返還には退去から1、2か月かかることが普通でしたが、14日以内にと定められました。

(3) 申込み手数料を20ドルまでに制限

コンドなどでの別の名目の実費は例外ですが、賃貸専用住宅の多くが申込み手数料を$20に引き下げました。
しかし、それにより複数同時の申込みが容易になり、物件探しの競争が熾烈になりました。


(4) 途中解約後、家主は次の入居者を探す努力をしなくてはならない。

これまでNY州にはこの規定がなく、途中解約時の高い違約金にもつながっていました。家主の努力は定量化できないものの、違約金についての考え方に影響がありそうです。この改正に言及して、次のテナントが見つかれば違約金を取らないと話すリーシングオフィスもあります。

 

Masumi Hayakawa
NYS Real Estate Salesperson 
KIAN Realty NYC

450 Fashion Ave., #1501, New York, NY 10123

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