物件ご購入の際

買い手エージェント

BUYER'S AGENT

ニューヨーク不動産投資やご自身の住宅購入にご興味のある方、エリア選びからクロージングまでサポートします。

今は無理だけど、いつかは買いたい、というお客様の将来のご購入に向け、今から何が出来るかを一緒に考えます。

買い手のみの代理人:ニューヨークシティで住宅物件ご購入をお考えの方向けに、Buyer's Agentとして物件リサーチからご契約・入居までサポート致します。

エージェント(代理人):米国で不動産取引をする際、お客様は不動産会社でなく不動産エージェントを選びます。特にご購入の際、不動産会社の知名度はほとんど意味がありません。アクセス可能な物件情報は同じです。むしろ、お客様のご希望を最大限に満たす努力を惜しまず、諸手続きをスムーズに進められるエージェントをお選び下さい。

長期間のお取引:住宅ご購入は多くのお客様にとって人生で一番大きなお買い物です。住宅を借りる際には比較的短い期間、限られた範囲内での不動産会社・エージェントとのやりとりで済みますが、ご購入の場合、それなりに長い期間のおつきあいとなります。

仲介手数料:一般的に売主が5-6%の仲介料を支払い、売り手・買い手側エージェントで折半しますので、物件をご購入されるお客様には仲介手数料は一切発生しません。

​​管理組合による審査:CondoもしくはCo-opを買うためには資金調達はもちろんのこと、Board(管理組合)の審査にパスするために知識と準備が必要です。特にCo-opの場合、住宅ローンの最低限の頭金を貯めるだけでは十分ではありません。財務状況開示に加え、推薦状提出や面接もあります。Boardが購入を拒否するケースもあります。

Co-opの購入手続きはいろいろと面倒なこともありますので、日系不動産会社はCondoを積極的に勧めるようですが(Co-opよりも価格が高く、手続きは比較的容易)、弊社では最初からCondoもしくはCo-opと限定することなく、お客様のニーズに合った物件を探します。

DUAL AGENT:売却物件広告を出しているのは、オーナー側の不動産エージェント(Seller's Agent/ Listing Agent)です。広告をご覧になったお客様がSeller's Agentに直接コンタクトされますと、彼らがDual Agent(売る側・買う側両方のお客様代理人)となるケースがあります。その場合、オーナーが支払う5-6%の仲介手数料をBuyer's Agentと折半せずに全額受け取ります。日本ではかなり頻繁に行われている両手取引ですが、米国では州により違法です。

誰の代理人?:最近Zillow等大手サイトでBuyer's Agentが特定の物件を広告するケースが増えています。不動産会社・エージェントが多額の広告費を支払い、そのエリアの広告枠をまとめて購入しています。多くの買い手のお客様が広告主をSeller's Agent(Listing/ Owner's Agent)と勘違いされてコンタクトされるようです。不動産エージェントは各取引において自分が誰の代理人なのか(誰の利益のために働くのか)を開示する義務がありますが、説明を怠るエージェントもいますのでご注意下さい。

投資物件:ニューヨークでの不動産投資をご検討中の方、どの程度の利回りを見込めそうかを見積り・キャッシュフロー試算します。物件ご購入後の管理も承ります。見込み家賃・収益のみでなく、エリアや審査の観点から貸しやすい物件か、今後キャピタルゲインは見込めるか等、の多方面から分析します。賃貸に出される際には、法令・ルール遵守により、物件オーナーのリスクを最小限にします。

貸しやすいってホント?マンハッタンでは短期アパートの需要が高い一方で、最低一か月で賃貸に出せるコンドミニアムは非常に少なく、希少物件と思われがちです。しかしながら、フレキシブルに貸せることを狙う投資家はたくさんいますので、物件購入価格が高めになる一方、貸し出す際には競争が激しく、家賃はさほど高くありません。また、短期賃貸専門業者による家具付きアパートが増えていますので、更に競争が激しくなっています。更に長期で貸す場合にはアパート内に家具があることが却ってマイナス要因となります。


いくつかの日系不動産会社は短期賃貸可能なコンドミニアムを積極的に勧めて、物件管理を請け負います。家具・家電を設置し、日系会社駐在員がNY赴任直後と帰国直前の暫定滞在先として利用します。  

コンプライアンス:ニューヨーク州法では30日未満での住宅賃貸は認められていませんが、日系不動産会社数社は最低一週間、もしくは日割りで貸し出しています。州法に従うよりもビジネスを優先させています。更に個別のコンドミニアム管理組合のルールにも反します。管理当局に見つかると、テナントは即退去、家主や不動産会社には罰金が課せられます。

 

Masumi Hayakawa
NYS Real Estate Salesperson 
KIAN Realty NYC

Call/ Text: 310-564-6017

LINE: masumihayakawa

450 Fashion Ave., #1501, New York, NY 10123