不動産投資やご自身の住宅購入にご興味のある方、エリア選びからクロージングまでサポートします。
「価格が下がっているうちに物件を購入したい。」「不動産投資に興味がある。」「すぐには無理でもいつかは買いたい。」という方、ご連絡ください。
ご購入までのおおまかな流れは以下のとおりです。
(1) 物件リサーチ開始：ニューヨークでの理想のライフスタイルを描いてみてください。公園近くの閑静な住宅街、ショップやレストランが多いトレンディなエリア、眺望が良い川沿いの高層ビル等、お一人様ずつご希望が異なります。大多数の方はまずはネットで物件探しを始められると思います。お買い得、掘り出しモノと思える物件に出会うことも稀にあるでしょう。しかしながら、周辺の同様の物件よりも大幅に安い物件にはそれなりの理由があるものです。
(2) ロケーションを決める：不動産をご購入される際に一番重要なことは、建物やユニットではなく、ロケーションです。エリアを精査せず、日系不動産会社に勧められる新築物件をご購入される方が多く、一定の物件に日本人投資家が集中しています。特に昨今のコロナ事情から、マーケットの需要が急激に変化していますので、注意・考慮すべき点がたくさんあります。将来的に貸すこと・売ることを考慮し、日本人に人気の物件でなく、ニューヨーカーに人気の物件をご購入されるのが賢明です。
(3) 資金調達方法を考える：米国銀行から住宅ローンを借りるには、購入価格の10-20%の頭金とそれなりのクレジットスコアが必要です。現金でしか購入できない、つまり銀行がローンを出さない物件も存在します。とにかく金利を抑えたい、審査が緩い銀行を紹介して欲しい、等、ご相談下さい。
(4) バイヤーズエージェントを選ぶ：エリア・広さ・ご予算等、ある程度のご希望がはっきりして来たら、バイヤーズエージェント（買い手代理人）にご相談されることを勧めます。エージェントは誰でも同じ仕事をする訳ではありませんので、慎重にお選びください。米国での不動産取引では、会社の知名度ではなく、個人エージェントをお選び下さい。どの会社でもエージェントでもアクセス可能な物件情報は同じです。住宅ご購入は多くのお客様にとって人生で一番大きなお買い物です。住宅を借りる際には比較的短い期間、限られた範囲内での不動産会社・エージェントとのやりとりで済みますが、ご購入の場合、それなりに長い期間のおつきあいとなります。
(5) いくつか内覧して比較検討する：一般の方がネットの広告から問い合わせをすると、家主エージェントから返事さえ来ないことが多くあります。「既に買い手が見つかった。」「購入の取引に至る可能性が低いと判断された。」のどちらかの理由によるものです。バイヤーズエージェント経由で問い合わせると「本気度」を示すことになりますし、管理組合の審査基準についても同業者には詳しく開示します。
(6) オファーを入れる：内覧して気に入ったら、購入の意思と価格を伝えます。低過ぎるオファーは拒否されるか、カウンターオファーされます。複数の買い手候補が販売価格より高いオファーを入れることもあります。
(7) 契約書に署名する：ニューヨークシティで物件を購入する場合の契約書は一般の方が読みこなせる量ではありません。専門の弁護士を雇って、契約書や管理組合会合議事録を細かくチェックしてもらいます。
(8) 管理組合による審査：CondominiumもしくはCo-opご購入の際には、Board（管理組合）の審査にパスしないといけません。特にCo-opの場合、住宅ローンの最低限の頭金を貯めるだけでは十分でななく、財務状況開示に加え、推薦状提出や面接もあります。Boardが購入を拒否することもあります。また、ご購入までに最低数か月かかります。
(9) クロージング：前日もしくは当日にご購入されるユニットの状態を最終確認します。クロージングイベントには売り手、買い手、それぞれのエージェントと弁護士、管理会社、銀行、タイトル会社が立ち会います。小切手を渡して、鍵を受け取ります。一方、コロナ後、リモートクロージングが増えています。
FAQ ～ よくあるご質問
仲介手数料はいくらですか？：一般的に売主が5-6%の仲介料を支払い、売り手・買い手側エージェントで折半しますので、物件をご購入されるお客様には仲介手数料は一切発生しません。
DUAL AGENTとは？：売却物件広告を出しているのは、オーナー側の不動産エージェント（Seller's Agent/ Listing Agent）です。広告をご覧になったお客様がSeller's Agentに直接コンタクトされますと、彼らがDual Agent（売る側・買う側両方のお客様代理人）となるケースがあります。その場合、オーナーが支払う5-6%の仲介手数料をBuyer's Agentと折半せずに全額受け取ります。日本ではかなり頻繁に行われている両手取引ですが、米国では州により違法です。
どのエージェントでも同じですか？：Zillow等大手サイトでBuyer's Agentが特定の物件を広告するケースが増えています。不動産会社・エージェントが多額の広告費を支払い、そのエリアの広告枠をまとめて購入しています。多くの買い手のお客様が広告主をSeller's Agent（Listing/ Owner's Agent）と勘違いされてコンタクトされるようです。不動産エージェントは各取引において自分が誰の代理人なのか（誰の利益のために働くのか）を開示する義務がありますが、説明を怠るエージェントもいますのでご注意下さい。
不動産投資初心者なのですが：ニューヨークでの不動産投資をご検討中の方、どの程度の利回りを見込めそうかを見積り・キャッシュフロー試算します。物件ご購入後の管理も承ります。見込み家賃・収益のみでなく、エリアや審査の観点から貸しやすい物件か、今後キャピタルゲインは見込めるか等、の多方面から分析します。賃貸に出される際には、法令・ルール遵守により、物件オーナーのリスクを最小限にします。
貸し易い物件はありますか？：マンハッタンでは短期アパートの需要が高い一方で、最低一か月で賃貸に出せるコンドミニアムは非常に少なく、希少物件と思われがちです。しかしながら、フレキシブルに貸せることを狙う投資家はたくさんいますので、物件購入価格が高めになる一方、貸し出す際には競争が激しく、家賃はさほど高くありません。また、短期賃貸専門業者による家具付きアパートが増えていますので、更に競争が激しくなっています。更に長期で貸す場合にはアパート内に家具があることが却ってマイナス要因となります。
いくつかの日系不動産会社は短期賃貸可能なコンドミニアムを積極的に勧めて、物件管理を請け負います。家具・家電を設置し、日系会社駐在員がNY赴任直後と帰国直前の暫定滞在先として利用します。コロナにより日本からのみでなく、世界中からのニューヨークを訪れる人が減ったため、1か月から貸せる家具付き短期アパートの需要が急減し、空室の在庫が膨れ上がりました。
エアビー出来ますか？：ニューヨーク州法では30日未満での住宅賃貸は認められていませんが、最低一週間、もしくは日割りで貸し出している日系不動産会社があります。更に個別のコンドミニアム管理組合のルールにも反します。管理当局に見つかると、テナントは即退去、家主や不動産会社には罰金が課せられます。
