不動産投資やご自身の住宅購入にご興味のある方、エリア選びからクロージングまでサポートします。
「不動産投資に興味がある。」「すぐには無理でもいつかは買いたい。」という方、ご連絡ください。
「新型コロナで不動産価値が暴落しているのでは？」と疑問をお持ちの方はこちらへ。
ご購入までのおおまかな流れ
(1) 物件リサーチ開始：大多数の方はネット上で物件探しを始められます。ご自身のお住まいであれば、公園近くの閑静な住宅街、ショップやレストランが多いトレンディなエリア、眺望が良い川沿いの高層ビル等のご希望を最優先されるかもしれません。投資用物件であれば、キャッシュフロー、利回り、今後の値上がり等、貸し易さと売り易さを重要視されるかと思います。
(2) ロケーションを決める：不動産をご購入される際に一番大切なことは、建物やユニットではなく、ロケーションです。現地事情を良く知る方がご自身の住居を探すには問題ないかもしれませんが、日本にお住まいの方がエリアを精査せず、日系不動産会社に勧められる新築物件をご購入されるケースが多く、一定の物件に日本人投資家が集中しています。貸すこと・売ることを前提とするなら、ニューヨーカーに人気の物件をご購入されるのが賢明です。
(3) 資金調達方法を考える：ほとんどの方は全額現金による購入ではなく、銀行から住宅ローンを借りることになります。米国の銀行からローンを借りるには、購入価格の10-20%の頭金とそれなりのクレジットスコアが必要です。現金でしか購入できない、つまり銀行がローンを出さない物件も存在します。日本語が通じる銀行や審査が速い銀行を紹介して欲しい、等ご相談下さい。
(4) バイヤーズエージェントを選ぶ：エリア・広さ・ご予算等、ある程度のご希望がはっきりして来たら、信頼出来るバイヤーズエージェント（買い手代理人）を見つけて下さい。物件の広告を出しているのはリスティングエージェントに直接コンタクトされることは勧めません。彼らには売り手の利益を最大化するよう取引を進める義務があります。
(5) いくつか内覧して比較検討する：一般の方がネットの広告から問い合わせをすると、家主エージェントから返事さえ来ないことが多くあります。「既に買い手が見つかった。」「購入の取引に至る可能性が低いと判断された。」のどちらかの理由によるものです。バイヤーズエージェント経由で問い合わせると「本気」であることを示すことになります。また、管理組合の審査基準についても同業者には詳しく開示します。
(6) オファーを入れる：内覧して気に入ったら、購入の意思と価格を伝えます。低過ぎるオファーは拒否されるか、カウンターオファーされます。人気物件には複数の買い手候補が販売価格より高いオファーを入れることもあります。
(7) 契約書に署名する：ニューヨークシティで物件を購入する場合の契約書は一般の方が読みこなせる量ではありません。専門の弁護士を雇って、契約書や管理組合会合議事録等を細かくチェックしてもらいます。
(8) 管理組合による審査：コンドもしくはコープご購入の際には、Board（管理組合）の審査にパスしないといけません。特にコープの場合、住宅ローンの最低限の頭金を貯めるだけでは十分でななく、財務状況開示に加え、推薦状提出や面接もあります。Boardが購入を拒否することもあります。承認までに最低数か月かかります。
(9) クロージング：前日もしくは当日にご購入されるユニットの状態を最終確認します。クロージングには売り手、買い手、それぞれのエージェントと弁護士、管理会社、銀行、タイトル会社が立ち会います。小切手を渡して、鍵を受け取ります。最近はリモートクロージングが増えています。
FAQ ～ よくあるご質問
ネットで見つけた物件を買いたいのですが？：バーヤーズエージェントとしてご購入をサポートします。比較ご検討頂くため、ネットで探された物件のみでなく、ご希望を最大限実現出来るような物件を紹介します。
どのエージェントでも同じですか？：ニューヨークではほぼすべての物件情報が公開されていますので、どの不動産会社でも紹介可能な物件は同じです。日本での物件探しと異なる点は、米国での不動産取引では、会社の知名度ではなく、エージェントをお選び頂くことになります。どの会社でもアクセス可能な物件情報は同じですが、エージェントは誰でも同じ仕事をする訳ではありません。物件選びのリサーチ力・センス、仕事のスピード・正確さ、相手ブローカーとの交渉力、契約に関する理解・説明力等に加え、相性もありますので、慎重にお選びください。
DUAL AGENTとは？：売却物件広告を出しているのは、売主側の不動産エージェント（Seller's Agent/ Listing Agent）です。広告をご覧になったお客様がSeller's Agentに直接コンタクトされますと、彼らがDual Agent（売る側・買う側両方のお客様代理人）となるケースがあります。その場合、売主が支払う仲介手数料をBuyer's Agentと折半せずに全額受け取ります。日本ではかなり頻繁に行われている両手取引ですが、米国では州により違法です。
仲介手数料はいくらですか？：物件をご購入されるお客様には仲介手数料は一切発生しません。一般的に売主が5-6%の仲介料を支払い、売り手・買い手側エージェントで折半します。
不動産投資初心者なのですが：ニューヨークでの不動産投資をご検討中の方、どの程度の利回りを見込めそうかを見積り・キャッシュフロー試算します。物件ご購入後の管理も承ります。見込み家賃・収益のみでなく、エリアや審査の観点から貸しやすい物件か、今後キャピタルゲインは見込めるか等、の多方面から分析します。賃貸に出される際には、法令・ルール遵守により、リスクを最小限にします。。驚くことに
エアビー出来ますか？：いいえ、NY州法では30日未満での住宅賃貸は認められていません。それにもかかわらず、最低一週間、もしくは日割りで貸し出している日系不動産会社があります。違法と知りつつ、駐在員需要を満たしているようです。更に個別のコンドミニアム管理組合のルールにも反します。管理当局に見つかると、テナントは即退去、家主や不動産会社には罰金が課せられます。
