ニューヨーク不動産 ~ 賃貸契約の中途解約

ニューヨークシティの賃貸契約期間は一般的に一年もしくは二年です。何らかの理由で契約期間途中にアパートを出ることになった場合、(1) 1~3か月分の違約金を支払う、(2) 契約を引き継いでくれる別の借り手(テナント)を見つける、のいずれかとなります。ニューヨーカーの多くは違約金を払うのではなく、契約を引き継いでくれる人を見つけます。また、2019年6月のNY州賃貸法の改正により、現在のテナントが途中で引越すことになった場合、家主は次のテナントを探す努力をすることになりました。家主が何をどこまですべきかは明記されていませんので、今後の動向をウォッチする必要があります。

某大手日系不動産会社社長によれば、「賃貸契約を結ぶ時点で社内規定に準じた契約内容になっているか精査していない場合、赴任者が急に帰任しなければならなくなった際に、本来払わなくても良いはずの違約金を請求され、言われるがままに支払ってしまったというのは良くある話です。専門的な知見とノウハウがあれば防げることなのですが、知らないが故にこのような無駄なコストが発生してしまうことがあります。」 とのことです。某社企業向けサービスのマーケティングを兼ねた記事からの抜粋ですが、弊社の認識・見解とは異なります。

賃貸契約を中途解約する際、代わりのテナントが見つからなければ、違約金は本来払うべきものです。何故なら、無条件で解約を許す文言を入れた契約はそもそもNYで慣例的に存在せず、解約を許す場合の違約金を契約の付属文書で定めるか、解約条項がない(即ち、解約が許されていない)のどちらかだからです。後者では、契約期間の終わりまで家賃を払うことが本来の姿ですから、それを破棄するために違約金で解決することは当然で、そうでなければ訴えられます。

家主は一年サイクルの前提で家賃を決めているので、契約を中途解約されると、次のテナントが入るまでの空室や清掃にかかる余分なコストを負担しないといけません。また、夏と冬では家賃に相当開きがあるため、この点も考慮して違約金が決められます。一年経過後の契約更改時に早期解約条項を入れてくれる家主がいる一方、契約書には一切追加文言を入れず、都度応相談、とする家主もいます。

日系企業や政府機関から派遣され、ニューヨークに数年間ご駐在される方から、住宅賃貸の契約書に中途解約条項を入れたい、とのリクエストを良く受けます。一年目は解約不可、二年目以降であればそのような条項を認める大手賃貸管理会社はいくつかあります。しかし、全体からするとかなり少数ですので、結果として多くの駐在員家族が限られた物件にお住まいになっています。 

ご駐在の方から、”仲介料・家賃は勤務先がカバーするものの、違約金は個人持ち”という話を伺うことがあります。帰任時期があらかじめ決まっていないにも関わらず、です。ニューヨークシティの賃貸事情に合っていません。日系他社がチャージする12-15%の仲介手数料よりもむしろ(家主が負担する場合、弊社なら仲介無料)、異動命令を出す勤務先が違約金をカバーする方がリーズナブルではないでしょうか。 

☆☆☆弊社が賃貸物件をご紹介したお客様が、ご入居中や退去後にトラブルに遭われた場合、無料でご相談頂けます。☆☆☆

 

Masumi Hayakawa
NYS Real Estate Salesperson 
KIAN Realty NYC

450 Fashion Ave., #1501, New York, NY 10123

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