賃貸契約の中途解約 ~ リースブレーク 

ニューヨークシティの賃貸契約期間は一般的に一年もしくは二年です。契約期間中にアパートを出ることになった場合、(1) 1~3か月分の違約金を支払う、(2) 契約を引き継いでくれる別の借り手(テナント)を見つける、のいずれが一般的です。

日系企業や政府機関から派遣され、ニューヨークに数年間ご駐在される方から、住宅賃貸の契約書に中途解約条項を入れたい、とのリクエストを良く受けます。そのような条項を認める大手賃貸管理会社はいくつかありますが、全体からすると少数です。この点を重要視されるのであれば、選択肢がかなり限定されます。賃貸アパートでなく、コンドミニアムであれば、契約相手が個人なので、多少融通が利くこともあります。

契約書には一切追加文言を入れず、都度応相談、とする家主もいます。無条件で中途解約を許す文言を入れた賃貸契約はNYでは慣例的に存在しません。中途解約の条件と違約金について契約の付属文書で定めるか、解約条項がない(即ち、解約が許されていない)のいずれかになります。

家主は一年サイクルの前提で家賃を決めているので、契約を中途解約されると、次のテナントが入るまでの空室や清掃にかかる余分なコストを負担しないといけません。また、夏と冬ではマーケットの需要と家賃に相当開きがあるため、この点も考慮して違約金が決められます。

ところで、ニューヨーカーの多くは違約金を払うのではなく、契約を引き継いでくれる人を見つけます。ご自身ででネットに広告掲載される方もいますし、不動産業者にテナント探しを依頼される方もいます。お部屋を探す方は同じ建物の別の空室ユニットや近所の似たような物件と比較して判断しますので、代わりのテナントを見つけるのはそう簡単ではありません。一方、2019年6月のNY州賃貸法の改正により、現在のテナントが途中で引越すことになった場合、家主は次のテナントを探す努力をすることが義務付けられました。「努力」の詳細は決められていません。

帰任時期があらかじめ決まっていないにも関わらず、「仲介料・家賃は勤務先がカバーするものの、違約金は個人持ち」という話を伺うことがあります。ニューヨークシティの賃貸事情にまったく合っていません。日系不動産会社に12-15%の仲介手数料を支払うよりも(vs. 弊社は駐在人気物件の多くを無料で仲介)、異動・帰国命令を出す勤務先が中途解約時の違約金をカバーする方がリーズナブルです。

帰任が決まったものの、​現在お住まいのアパートの賃貸契約がまだ数か月以上残っていてお困りの方、ご相談承ります。​

MASUMI HAYAKAWA

NEW YORK STATE REAL ESTATE SALESPERSON

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