不動産エージェント(代理人)の開示義務

米国で不動産仲介をするには、州のライセンスを取得する必要があります。 不動産売買・賃貸取引において「不動産エージェント」は売り手・買い手、貸し手・買い手のいずれかのお客様のみの代理人です。

​ニューヨーク州では住宅賃貸・売買各取引において、不動産業者は自分が誰を代理する立場にあるのかを、お客様に対して事前に開示する義務があります。NY州のライセンスを持つ不動産業者は、取引前に下記のニューヨーク州指定のフォームをお客様にご提示し、各取引における自社の役割を明確にしなければいけません。こちらは契約書ではありません。

 

New York State Disclosure Form for Landlord and Tenant(物件賃貸取引用)

https://www.dos.ny.gov/forms/licensing/1735-a.pdf 

New York State Disclosure Form for Buyer and Seller(物件売買取引用) 
https://www.dos.ny.gov/forms/licensing/1736-a.pdf  

ニューヨークシティで住宅物件をご購入されたい方・お借りになりたい方、ご自身のみの不動産代理人、つまりバイヤーズエージェント・テナントエージェントと専属契約されることを勧めます。ネットでリサーチ、良い物件を見つけたら都度、広告主にコンタクトという形態はあまり機能しません。まず不動産エージェントを選んでから、ご希望物件の条件をお伝えになり、物件探し・内覧アレンジを任せる方が効率的です。

賃貸契約においては、お部屋を借りたい方がご自身で家主もしくは「家主エージェント」と直接交渉することもありますし、「テナントエージェント」を使うこともあります。物件の動きが速く、入居者審査が厳しいため、遠方からいらっしゃる多くの方はテナントエージェントにお部屋探しを任せます。マーケットに出される前の空室見込み情報を提供してくれたりします。ご自身でネット上で探そうとされるお客様が多いのですが、エリア選びから物件探し、審査対応、ご契約までの流れを事前に把握し、タイムリーに対応しないと、ご希望のお部屋を他の入居希望者に取られてしまうリスクがあります。良い物件にはすぐに借り手が付きますので、迅速に行動しないといけません。弊社ではお客様が渡米される前から、ご希望に合う物件をいくつかご提案し、ご入居までのすべてのプロセスがスムーズに進むようサポート致します。

近年、StreetEasy(ニューヨークシティ最大の不動産情報サイト)は広告料を大幅に上げたため、物件情報を掲載しない家主が増えています。加えて、ネット上の広告には明らかに存在しないもの、情報が大分古いものも結構混じっていますし、詐欺も横行しています。ご自身でコンタクトされる際には、個人情報を開示する前に相手が本当に家主なのか、もしくはライセンスを持った不動産エージェントなのか、をご確認頂くことが重要です。

物件売買の際には売り手側と買い手側にそれぞれ不動産エージェントが付くのが一般的です。交渉はすべてエージェントを通して実施します。売り手と買い手が直接やりとりすることはほぼありません。稀に売り手エージェントが買い手エージェントを兼ねることがあります(デュアルエージェントと呼びます。多くの州や国では禁止ですが、ニューヨーク州では認められています。)。

ご自身のみでオープンハウスに立ち寄り、すぐに購入の意思を示した場合には気を付けなければいけません。お部屋を見せてくれるエージェントは売り手の利益の最大化を図る義務があります。また、デュアルエージェントは仲介手数料を独占出来ます(通常は売却価格の5-6%を売り手・買い手エージェントで折半します。)。ちなみに、物件に興味を持つ人がエージェント同行なしでオープンハウスに行くと、本気ではなく冷やかしに過ぎない、とみなして相手にしない売り手エージェントもいます。

NY不動産業界に詳しくないお客様が、物件の広告をご覧になる際、広告主が誰の代理人なのか見分けることがますます難しくなっています。StreetEasyで見つけた物件が気に入り、コンタクトした相手が家エージェントではなく、該当物件・エリアの主ことを良く知らない不動産業者だった、というのはよくある話です。多くの業者が買い手エージェント、借り手エージェントとして有名ウェブサイトの広告枠を購入していますが、広告をご覧になった方は彼らを売り手・家主エージェントと思い込みます(Zillow/ StreetEasyがそのようなビジネスモデルを不動産業者に積極的に売り込んでいます。)。誰の代理人なのか説明義務を怠るエージェントもいますので、よくご理解の上で書類にサインされることを勧めます。ネットで広告掲載しているのは基本的に売主・貸主側エージェントであって、物件をお探しのお客様の利益を第一に考えている訳ではありません。          

☆☆☆当チームはバイヤーズエージェント・テナントエージェントとして買い手・借り手のお客様の理想のお住まいをお探しします。☆☆☆    

MASUMI HAYAKAWA

NEW YORK STATE REAL ESTATE SALESPERSON

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