不動産エージェント(代理人)とは ~ 4/18/2019

”不動産エージェント”とは物件売買や賃貸等の不動産取引におけるお客様の代理人です。米国で不動産仲介をするには、州毎に不動産ライセンスを取得する必要があります。まずセールスパーソンから始まり、一定数の取引業務に携わった後にブローカーの資格を取る方もいます。セールスパーソンはブローカーに所属する必要がありますが、ブローカーのライセンス取得後に独立して事業を行うことも可能です。

物件売買の際には売り手側と買い手側にそれぞれ不動産エージェントが付くのが一般的で、売り手と買い手が直接やりとりすることはほぼありません。交渉はすべてエージェントを通して行います。稀に売り手エージェントが買い手エージェントを兼ねることがあります(デュアルエージェントと呼びます。多くの州や国では禁止ですが、ニューヨーク州では認められています。)。例えば、お客様のみでオープンハウスに立ち寄り、すぐに購入の意思を示した場合が当てはまります。相手はライセンスを持つ不動産業者なのだから大丈夫、と思われがちですが、売り手エージェントは売り手の利益の最大化を図ります。加えて、デュアルエージェントになると、仲介手数料を独占出来ます(通常は売却価格の5-6%を売り手・買い手エージェントで折半します。)。ちなみに、物件に興味を持つ人がエージェント同行なしでオープンハウスに行くと、本気ではなく冷やかしに過ぎない、とみなして相手にしない売り手エージェントもいます。

賃貸契約の場合、借り手ご自身で家主もしくは家主エージェントと直接交渉することもありますし、借り手エージェントを使うこともあります。この場合にも、まずは誰が誰を代理していて、誰の利益の最大化が目的なのかを理解することが大切です。ニューヨークシティでは賃貸マーケットの競争が激しく、入居者審査が厳しいため、特に海外からいらっしゃる方は借り手エージェントを使うことが多くなります。良い物件はすぐに借り手が付きますので、迅速に行動しないといけません。エリア選びから物件探し、審査対応、ご契約までの流れを事前に把握し、タイムリーに対応しないと、ご希望のお部屋を他の入居希望者に取られてしまうリスクがあります。弊社では、お客様が渡米される前から、ご希望に合う物件をいくつかご提案し、ご入居までのすべてのプロセスがスムーズに進むようサポート致します。一方で、最近StreetEasy(ニューヨークシティでは恐らく最大の不動産情報サイト)が広告料を大幅に上げたため、物件情報を掲載しない家主が増えています。加えて、ネット上の広告には明らかに存在しないもの、情報が大分古いものも結構混じっていますし、詐欺も横行しています。ご自身でコンタクトされる際には、個人情報を開示する前に相手がライセンスを持った不動産エージェントなのかご確認頂くことも重要です。

ところで、NY不動産業界に詳しくないお客様が、物件の広告をご覧になる際、広告主が誰の代理人なのか見分けることがますます難しくなっています。StreetEasyで見つけた物件が気に入り、コンタクトした相手が家主エージェントではなく、該当物件・エリアのことを良く知らない不動産業者だった、というのはよくある話です。多くの業者が買い手エージェント、借り手エージェントとして有名ウェブサイトの広告枠を購入していますが、広告をご覧になった方は彼らを売り手・家主エージェントと思い込みます(Zillow/ StreetEasyがそのようなビジネスモデルを不動産業者に積極的に売り込んでいます。)。誰の代理人なのか説明義務を怠るエージェントもいますので、よくご理解の上で書類にサインされることを勧めます。

日系大手不動産会社は自己所有物件と自己管理物件(投資家から管理を委託)を審査簡単物件として積極的にマーケティングしています。借り手のお客様にとって選択肢が多いことは良いことではあるものの、同時にデメリットもあります。自己所有・管理物件の空室を埋めるべく、借り手にそれらを真っ先に強く勧めることになりますが、貸し手・借り手の両方の利益を同時に最大化することはほぼ不可能です。一方、日本人のみに貸したいという投資家様もいらっしゃいますが、人種差別と考えられるため、違法です。ちなみに30日未満での短期賃貸(サービスアパート)も違法です。弊社(KIAN Realty NYC)ならびに大江・早川はREBNY(Real Estate Board of New York)会員ですので、更に厳しいルールに従わないといけません。物件売却・賃貸を依頼された場合、REBNYのデータベースで迅速に幅広く情報公開・収集し、REBNY他会員と協力しながら、最良の買い手・借り手・貸し手を見つけます。日系不動産会社もすべての物件を自社ネットワークで売ったり、貸したり出来る訳ではなく、業者用データベースに情報掲載していますので、これらを弊社が仲介することは可能です。

不動産仲介業者はお客様に賃貸物件をご案内する際、下記のフォームを提示し、自分が誰の代理人であるのかを開示・説明する義務があります。弊社では必ずお客様にご署名頂いています。契約書ではなく、お取引における不動産会社役割を明確にするものです。

https://www.dos.ny.gov/forms/licensing/1735-a.pdf

 

Masumi Hayakawa
NYS Real Estate Salesperson 
KIAN Realty NYC

450 Fashion Ave., #1501, New York, NY 10123

Call/ Text: 310-564-6017

LINE: masumihayakawa