初めに知っておきたいこと

 

ニューヨーク不動産市場は他都市と比べて独特です。家賃相場や審査等の基本を押さえておくと、お部屋探しがスムーズになります。

家賃は東京の2~3倍!マンハッタン主要エリア、ドアマン、エレベーター付の狭くスタジオでも$2,500程度から。家賃は毎年上昇。

入居者審査!?本人・保証人の支払い能力に加えて、犯罪歴がないか等を家主がチェックします。弊社はパスポートのみで入れる審査簡単物件は取扱っておりません。住人の審査と物件の管理がきちんとなされている物件のみご紹介します。

掘り出し物件?家賃が著しく低い物件には何らかの理由があります。家賃を抑えることを最優先し、理想的でないエリア、清潔でないアパートやシェア物件を選んでしまい、すぐに引越したいと弊社に駆け込まれるお客様がいます。

値下げ交渉?家賃は市場原理、つまり需要と供給のバランスに従って決まります。特にこの時期、ニューヨークシティでは借り手がいくらでも見つかるため、基本的に交渉の余地はありません。下手に家賃交渉すると、家主(エージェント)は他の希望者を選ぶだけです。

サービスアパート?日系不動産会社の多くは渡米後すぐの暫定滞在先として、家具付き短期賃貸を勧めますが、NY州法上、最低30日の契約が必要です。弊社のお客様は渡米後一週間程度でご入居されるため、契約期間がフレキシブルなホテルご利用を勧めています。 

その情報、信頼出来ますか?ネット上には古いエリア・物件情報、明らかに偽物と思われる広告が多数掲載されています。また、日本国領事館が警告していますが、アパート詐欺が横行しています。個人情報開示、銀行振込の際には十分ご注意下さい。

広告主は誰?仲介業務には州発行のライセンスが必要です。ライセンスを持たずに、不動産取引から報酬を得ることは出来ません。お部屋探しは現地の状況と商慣行を良く知る不動産エージェントにご相談下さい。

​​<賃貸に関する一般用語・知識>

間取り:ベッドの数やルームシェア等、制限があるケースもあり要確認。

  • スタジオ:いわゆるワンルーム。

  • アルコーブスタジオ:L字型の広めスタジオ。​

  • 1ベッドルーム:リビング兼ダイニングルームと寝室が別。

  • Flex 2ベッドルーム:広めの1ベッドルームを仕切って2ベッドルームとしたもの。

  • 2ベッドルーム:一般的にバスルームも二つ。

契約期間:基本的に一年もしくは二年。一年経過後に中途解約可能な条項を契約書に入れられる物件あり。一か月ペナルティが一般的。

室内洗濯機:Washer & Dryer (W/D) アパートはかなり少数。ここ数年でようやく新築・築浅高級物件にW/D付きアパートが増加。

家具付き短期物件:ご滞在予定が数ヵ月から一年未満であれば、家具付き物件をお探しします。ほとんどが個人所有コンドミニアムです。

空室情報:空室となってから内覧可能になる物件が多数。近日中にご契約開始が必要。数カ月先の在庫情報は僅か。

家賃:手数料なし賃貸物件はスタジオで$2,500程度、1ベッドルームで$3,500程度から(夏の繁忙期は更に高くなります。)。手数料あり賃貸専用物件はスタジオ$2,000程度、1ベッドルームで$3,000程度から。

セキュリティデポジット(敷金):家賃一月分(最近のNY州法改定で最大一月分と決定)。通常、退去時にほぼ満額返却。

光熱費:長期賃貸契約では一般的に光熱費は家賃に含まれず(水とガスは含まれるケースあり)。電気、ケーブルテレビ、インターネット等ご自身で別途ご契約。  

ペット:犬や猫を飼えるアパート増加中。体重や種類に制限あり。毎月追加費用がかかることも。

入居申込:競争が激しいため、気に入ったらすぐに申請必要。24-48時間以内にパスポート・ビザ、雇用証明や銀行預金残高等を提出。期限を過ぎるとすぐ家主は別の借り手と交渉開始。

審査:社会保障番号、クレジットスコア、年収(家賃の36-45倍)を基にオーナー(+管理組合)が入居者を審査。物件により、ニューヨーク在住・米国在住の保証人、第三者保証サービス利用可能。

第三者保証サービス:最低家賃の27.5倍の収入もしくは50倍の流動性資産が必要。家賃一月分程度の保証料がかかります。

お支払タイミング:審査通過後、即ご契約。同時に最初の月の家賃とセキュリティデポジットお支払。クレジットカード払い可の物件は限られるため、渡米後すぐに銀行口座開設(もしくは日本にいる間にMUFGユニオンバンク口座開設)、日本からの送金が必要。

<日系不動産会社との違い>

弊社日系チームは借り手のお客様のみの代理人です。特定の家主(個人・会社)と利害関係はありません。

家主が仲介料をカバーする場合、弊社は借り手のお客様から二重取りしません。仲介料を支払う賃貸物件は数多く存在しますが、日系企業や日本政府機関ご勤務のほとんどの方はその事実をご存知ないようです。

弊社は、広告費・人件費・オフィススペース家賃を抑えた低コスト運営によりNO FEE/ LOW FEEでの仲介を実現しています。また、多くの日系不動産会社のエージェントは従業員ですが(コミッションなしのケースもあり)、弊社エージェントは完全コミッション制です。ちなみに一般的に、ニューヨーカーは不動産会社でなく、エージェント個人を選びます。

大手日系他社の仲介料は年間家賃の12-15%です。賃貸物件の家主が仲介料を支払う場合でも借り手のお客様にかかる仲介料は変わりません。NYでは両手仲介は禁止ではないものの、お客様への開示義務があります。

また、日系他社は日本人投資家所有物件を多く管理し、それらを借り手のお客様に積極的に勧めます。


一方、日本人駐在員向けのサービスアパートを確保するため、短期で貸せる物件を日本人投資家に積極的に販売・転貸(サブリース)しているようです。大手他社のサイトには州法で禁止されている一か月未満での家具付き短期賃貸物件が掲載されています(!)。

上記のとおり、日系大手は米系不動産会社とはかなり異なるやり方でビジネス展開しています。誰の利益を最優先しているのかわかりにくい構造です。物件探しをご依頼になる際には、お取引において担当エージェントは誰の代理人なのか最初にご確認されることを勧めます。

Masumi Hayakawa
NYS Real Estate Salesperson 
KIAN Realty NYC

Call/ Text: 310-564-6017

LINE: masumihayakawa

450 Fashion Ave., #1501, New York, NY 10123