その中古物件、買っても大丈夫？

「アメリカ不動産投資を検討しているが、X社が勧める中古物件を買ってよいものかどうか、迷っている」とのご相談を受けました。他州での不動産売買であるため、弊社は仲介することが出来ないものの、取引の基本はさほど変わらないことから、まずはどのような物件かお話を伺いました。

1980年築の一戸建　3ベッド　2,230 ft²

- X社が 約 $300,000 で購入
- X社が $42,000 をかけて改装
- X社が $2,175 で賃貸
- $390,000 で日本人投資家に売り出し。想定利回り 3.8%

まず、売買取引が成立した時点で、仕入れ値 $300,000 + 改装費用 $42,000 に上乗せされた $48,000（= $390,000 - $300,000 - $42,000）が X社の利益となります。販売価格について、X社営業担当は「今後、毎年 3% 程度の値上がりが見込めるので、すぐに利益が出るはず」と説明していますが、過大に見積もり過ぎです。これだけ築年数が経った物件の価格が上昇し続けるか疑問です。対象の都市ではニューヨークやサンフランシスコのように狭い土地に住宅が密集している訳ではなく、少し郊外に出ると新築物件を安く購入出来ます。

リノベーション費用も高過ぎます。現地の水準では、床を全部張り替えても半額以下で済んだでしょう。そもそも30万ドルの投資物件を、4万ドルもかけてリノベートすること自体が間違いです。古い物件をいくらきれいにしても、必ずしもその分価値が上がる訳ではありません。なぜなら、周辺の同等の広さの物件が最近いくらで売れたのかでマーケット価格が形成されるからです。それには、物件以外の要素が非常に大きく関わってきます。街が古くなると、周辺環境や住民層も変化していきます。また、この物件がある地域の学校は、悪くはないものの、最良ではありません。購入場所の選択を誤ると、リノベーションの効果が十分現れない可能性があります。

購入後にかかる主な費用として、固定資産税以外に、物件管理費や住宅ローンの金利があります。X社の管理費用は家賃の 13% と、地元管理会社による 8-10% より高く設定されています。また、X社は子会社を通じて購入価格の 70% まで住宅ローンを出しますので、投資家は頭金 30% を準備すれば購入が可能です。投資家は、家賃収入がある時でもない時でも、 物件を手放すまでずっと、X社に管理費用と金利を払い続けることになります。つまり、X社は不動産マネジメント業務のみでなく、物件を担保に金利を稼ぐ金融サービスを提供している訳です。

数千万円、数億円の商品をご自身の目で確かめずに、つまり現地で内覧せずに購入することは危険です。不良債権を掴んでしまうリスクがあります。例え物件自体は悪くなくても、高値で購入することは、最初から損失を確定しているようなものです。

アメリカ不動産投資をご検討中の方、契約書にサインする前に弊社にご相談ください。