Compsとは?

住宅用不動産を売りたい・買いたいとき、どのように値段を決めますか? 売却価格が高過ぎて長い期間売れ残ったり、購入の際に高値掴みしてしまうリスクを避けるために、対象物件の適正価格を知ることが大切です。
 
不動産の売買価格を決めるにあたり、類似物件の最近の取引価格である、comparables ("comps" 「コンプス」)データが参考になります。まったく同じ不動産は存在しませんから、エリア・広さ・間取り・築年数等、出来る限り条件が近いいくつかの物件を選んで比較検討します。直近3か月の取引が理想ですが、なければ過去6か月程度の履歴を調べます。


Compsから最近の市場価格がわかれば、そこから微調整して妥当な価格を決定します。例えば、売りたい物件が比較対象物件よりも広くて眺望が良ければ、販売価格を上げます。出来るだけ早く手放したいのなら、価格を下げます。また購入希望者にとって、どうしても手に入れたい物件であれば、高めのオファーを入れた方が良いかもしれません。その時点で売り手市場なのか、買い手市場なのかを考慮した上で価格を決定します。

Compsをベースに価格を検討することは不動産売買の際に必須の作業です。住宅ローン(モーゲージ)を出す金融機関でも同様です。Appraiserが物件を評価する方法のひとつとして、compsが使用されます。

しかしながら、海外不動産を購入する日本人投資家は、「表面利回り」や「物件価格上昇見込み」を重視したり、不動産投資会社が決めた販売価格に疑問を持たないケースも多く、compsをあまり気にしない傾向があります。購入価格が comps を大幅に上回っているなら、物件を取得した瞬間に含み損を抱えることになります。


不動産価格はマーケット(市場)が決めるものです。自社物件を販売する業者が、周囲の物件をよく観察・考慮せずに想定した価格は信頼出来るものではありません。それは業者自身のマージンを大きく乗せてはじき出した数字です。